stayreal十周年:房产证的问题

房产公证
　　一、概念
　　房产公证是指公证机关根据当事人的申请，依法证明与房产有关的法律行为、有法律意义的事实和文书真实性、合法性的活动。房产公证是公证机关的一项传统业务。党的十一届三中全会以来，随着改革开放政策的实施和我国房地产业的发展，各地公证机关积极为落实私房政策、进行房产登记、发展房地产市场，以及住房制度改革提供法律服务和法律保障，办理了各类房产公证400万件，解决了"文革"期间遗留的大量房产问题，在加强、完善房地产管理，·稳定房产市场秩序，预防房产纠纷，减少房产诉讼，保护国家、集体和公民的合法权益，促进房地产事业的改革和发展等方面发挥了重要作用。
　　房产公证是一项常见的公证业务，内容十分广泛，主要包括:房产买卖合同公证、房产租赁合同公证、房产抵押合同公证、商品房预售合同公证、房产继承公证、房产赠与公证、房产转让协议公证、房产互换协议公证、房产分割协议公证、房屋拆迁 (补偿、安置)协议公证、确认房屋产权公证、涉及房产的委托书公证、涉及房产的遗嘱和遗赠扶养协议公证、涉及房屋的保全证据、以及涉外及涉港澳台的房产事务公证等。为解决分房难"的问题，近几年来，天津等地的公证机关还开办了单位住房分配方案方面的公证业务，以 保证分房的公正性，抵制正之风，预防、减少分房活动纠纷。
　　二、法律依据
　　房产属于不动产，根据 (公证暂行条例)和 (公证程序规则 (试行》规定，房产公证一般应当由房产所在地的公证处管辖;涉外及涉港澳的房产公证由司法部批准的办理涉外公证业务的公证处管辖;涉台房产公证由各省、自治区、直辖市司法厅 (局)指定的公 证处管辖。
　　为了进一步推动房产公证业务的发展，不断提高房产公证质量，1990年8月司法部 在黑龙江省哈尔滨市召开了"全国房产公证会议"，建设部房地产业司负责同志、各地司 法厅 (局)公证管理处和部分地方的公证处、房管部门的负责同志出席了会议，会议全面 总结了公证机关办理房产公证方面的经验，提出了进一步加强和发展房地产公证业务的方 针，制定了更好地为房产市场发展和住房制度改革提供法律服务的具体措施。会后，司法 部和建设部联合下发了(关于房产登记中加强公证的联合通知)。
　　(关于房产登记管理中加强公证的联合通知)是司法部与建设部于1991年8月31日 联合下发的办理房产公证的重要法律文件。（通知)规定:
　　1·继承、赠与房产，·当事人应当先办理继承、赠与公证，然后持公证和有关契证到 房产管理部门办理房产所有权转移登记手续;
　　2·遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。
　　3·涉外及涉港澳台的房产所有权转移行为，·必须办理公证，然后由房地产管理部门
　　办理房产登记等行政手续;
　　4·各地房地产管理机关与司法公证机关可以根据本地情况，制定本地其他房产事项 必须公证的规定;
　　5·有关办理公证和房产登记的程序事宜。
　　(通知)从1991年11月1日起施行。
　　三、必须办理房产公证的几种规定
　　房屋是重要的生产、生活资料，对公民的生活和社会生产具有极为重要的意义，为了促进房地产业的健康发展，规范涉及房产的法律行为，稳定房产市场和房屋管理秩序，预防房产纠纷，减少诉讼，保护国家，集体和公民的合法权益，充分发挥公证这「法律手段在房产管理中的职能作用。除(关于房产登记管理中加强公证的联合通知》外，国家、地方在一系列法律、法规、规章中规定，涉及房屋产权变更、形态改变、处理涉外及涉港澳台房产的法律行为、事实必须办理公证。如国务院(关于外国人私有房屋管理的若干规定》规定，办理涉外房屋所有权登记或转移、变更登记和委托手续拆迁中的补偿、安置协议可以办理公证。代管房屋、有产权纠纷的房屋、在规定期限内抵押人与抵押权人达不成新的抵押协议的房屋的拆迁，应当由公证机关办理证据保全。城建部《城镇房屋所有权登记暂行办法)规定;委托他人代办房屋所有权登记的，委托书须经公证机关公证。各专业银行规定，涉及房屋抵押的抵押贷款合同或抵押担保文件要经公证机关公证。许多地方法律中也规定;私有房屋的继承、赠与、析产、买卖、转让、抵押、租赁，商品房和住房制度改革中的职工住房的预售、买卖、抵押、转让、继承、赠与、互换等，应当办理公证。

　　办 证 程 序

　　一、申请与受理
　　1、公民，法人申请公证，应当向公证处提出，并填写公证申请表。
　　公证申请表应填写下列内容：
　　①申请人及其代理人的姓名、性别、出生日期、身份证号码、工作单位、住址等；申请人为法人的，应证明法人的名称，地址、法定代表人的姓名，职务等；
　　②申请公证的事项及公证书的用途；
　　③提交材料的名称、份数及有关证人的姓名、住址；
　　④申请的时间及其它需要说明的问题。
　　申请人应在申请表上签名或盖章。申请人填写申请表确有困难的，可由公证人员代为填写。
　　2、公民，法人申请公证应当提交下列材料：
　　①身份证明，法人资格证明及其法定代表人的身份证明；
　　②代理人代为申请的，须提交授权委托书或其它有代理权资格（法定代理、指定代理）的证明；
　　③需公证的文书，如合同、遗嘱、毕业证等；
　　④与公证事项有关的财产所有权证明；
　　⑤与公证事项有关的其它证明材料。
　　3、符合下列条件的申请，公证处应予受理：
　　①申请人与申请公证的事项有利害关系；
　　②申请公证事项的当事人，利害关系人之间对申请公证的事项无争议；
　　③申请公证的事项，属于公证处的业务范围；
　　④申请公证的事项属于本公证处管辖。对不符合条件的申请，公证处应作出不予受理决定，并通知申请人。
　　4、公证处受理公证申请后，应进行分类登记。登记事项包括，公证类别（如继承、收养、借款合同等）、当事人姓名（名称）、代表人（代理人）姓名、受理日期、承办人、审批人、办结日期、结案方式、公证书编号等。
　　5、公证处受理公证申请后，应按规定标准向当事人收取公证费。公证办结后，经核定的公证费数额与预收数额不一致的，应当办理退还或补收手续。当事人交纳公证费有困难，应提出书面申请，由公证处主任或副主任决定是否减、免。
　　二、审查
　　1、公证审查，是公证处在受理当事人的公证申请后，出具公证以前，对当事人申请办理的公证事项及提供的证明材料进行的调查核实工作。
　　公证人员有收集证据的权利和义务，应当通过询问证人，调取书证、物证、视听资料、现场勘验、进行鉴定等方式、认真收集证据。当事人对申请公证的事项负有举证责任，应当向公证处如实陈述与公证事项有关的事实，并提供相应的材料。
　　2、公证处应重点审查：
　　①当事人的人数、身份、资格和民事行为能力；
　　②当事人的意思表示和相应的权利；
　　③需公证的行为、事实或文书的内容是否真实、合法；
　　④需公证的文书内容是否完善、文字是否准确，签名、印鉴是否齐全；
　　⑤当事人提供的证明材料是否真实、充分。
　　3、公证处认为当事人提供的证据材料不完备或有疑义的，应通知当事人作必要的补充或向有关单位、个人调查索取有关证明材料，并有权利现场作实地调查。 公证人员从有关单位摘抄的档案或其它书面证据材料，应交该单位核对并盖章，有关单位应积极予以协助。
　　遇有专门性问题，公证处可聘请或委托专业部门，有专业知识的人员进行鉴定、翻译。鉴定结论或翻译材料应有鉴定人、翻译人员签名。
　　4、公证处可以应当事人的请求，帮助当事人起草，修改法律文书，如合同、遗嘱、声明等。 当事人申请公证的文书内容不完善，用词不当的，公证人员应当指导当事人予以改正,当事人拒绝修改的，应在笔录中注明。
　　5、特别程序
　　①公证处办理招标投标、开奖、拍卖等公证事项，承办公证员应亲临现场，对其真实性、合法性予以审查核实。 对真实合法的，当场宣读公证词。如发现当事人有能虚作假违反活动规则或违法行为的，应当场责令当事人予以改正；拒不改正的，公证员应当拒绝宣读公证词。
　　②遗嘱公证应由两名公证人员共同办理，由其中一名公证员在公证书上署名。
　　③公证处办理提存公证，应以通知书或公告方式通知债权人在确定的期限内领取提存标的物。债权人领取提存标的物时，应提供身份证明和有关债权的证明，并承担因提存所支出的费用。不易保存的或债权人到期不领取的提存物品，公证处可以拍卖，保存其价款。从提存之日起，超过二十年无人领取的提存标的物，视为无主财产，上交国库。
　　三、出证和送达
　　1、出证、是公证处根据审查的结果，对符合条件的公证事项，依法制作，出具公证书的活动。出证条件如下：
　　①法律行为（如签订合同、设立遗嘱、继承遗产、收养子女、提存等）公证应符合下列条件：
　　A、行为人员具有相应的民事行为能力；
　　B、意思表示真实；
　　C、行为的内容和形式不违反法律、法规、规章或社会公共利益。
　　②有法律意义的事实或文书公证，应符合下列条件：
　　A、该事实或文书对公证当事人具有法律上的利害关系；
　　B、该事实或文书真实无误；
　　C、事实或文书的内容不违反法律法规。
　　③文书上的签名、印鉴公证，其签名、印鉴应当准确属实；文书的文本公证，其文本内容应当与原本完全一致。
　　④赋予债权文书具有强制执行效力的公证应当符合下列条件：
　　A、债权文书经过公证证明；
　　B、债权文书以给付一定货币，物品或有价证券为内容；
　　C、债权文书中载明债务人不履行义务时应受强制执行的意思表示。
　　2、符合条件的公证事项，由承办公证员草拟公证书后连同公证卷宗，报公证处主任、副主任或其指定的公证员审批出证。
　　3、公证书应按司法部规定或批准的格式制作。
　　①公证证词中注明的文件是公证书的组成部分。
　　②公证书不得涂改、挖补、必须修改的应加盖公证处校对章。
　　③公证书应使用中文，在少数民族聚属或者多民族共同属任的地区，除涉外公证事项外，可使用当地民族通用的文字。
　　④根据需要或当事人要求，公证书可附外文译文。
　　⑤除法律另有规定外，公证书从审批人批准之日起生效。
　　审批人批准日期即为出证日期。
　　⑥公证书需要办理领事认证的，应由承办公证处送有关部门认证，并代收认证费。
　　4、公证书由当事人或其代理人到公证处领取。必要时也可由公证处发送。当事人或其代理人应在公证书送达回执上签名或盖章，并注明收到的日期、份数和公证书编号。
　　四、期限、拒绝和复议
　　1、公证事项从受理之日起一个月内办结。重大复杂的，当事人举证不足的，或者需委托调查的公证事项，经公证处主任或副主任批准，可适当延长，但最长不得超过六个月。
　　2、对不真实、不合法的行为、事实和文书，公证处应拒绝公证。
　　3、公证处或它的同级、上级司法行政机关，发现已发出的公证文书内容不真实或违反法律、社会公共利益的，应当撤销公证书。
　　4、当事人对公证处作出的不予受理、拒绝公证、撤销公证书的决定有异议的，可以在接到决定之日起十日内，向该公证处的本级司法行政机关申请复议，复议申请人对复议决定不服的，可以在接到复议决定后十五日内向人民法院起诉。