上期所跨品种套利:如何利用公积金和代款

哈哈，我就是在公积金中心工作的，首付三成，先首付两成，也可以到公积金中心办理贷款，而且也可以办理的，但是还有的一成，你可以和开发商协商啊，到交房再付，只要在交房前叫清，一定没问题。

办贷款首付30％是绝对少不了的，因为办贷款涉及到房产抵押的问题，商业贷款也许能向楼上的说的那样首期分开支付，公积金是绝对不行的，现在公积金的按揭，即首付30％，用所买的房抵押都不办，公积金为了减少风险，担保规定了两种，一种是有价证券、地产等等评估后，按评估额的60％放贷款，费用2K左右，还要到相关单位注销掉你抵押东西的交易权。一种是用担保公司，简单地说就是拿钱换钱，一万出担保费300元，你贷14W的话，费用大概5K。

首期三成是不可能少的，无论你是用公积金或者是商业贷款。

不过你可以选择一些发展商额外提供的分期付款方式，也就是说首期的三成也可以分期给发展商。这就是许多发展商号称的1W元就可以入住

什么是住房公积金贷款？
住房公积金贷款是指政府所属的住房公积金管理中心运用公积金，委托银行向购买自住住房（包括建造、大修）的住房公积金缴存发放的优惠贷款。住房公积金贷款是住房公积金使用的中心内容。新〈条列〉规定的住房公积金贷款专指职工个人贷款，这是从建设性贷款向消费性贷款的转变，是对住房公积金使用方向的重大调整，改变了长期以来重建设、轻消费的观念，有利于改变职工消费结构，使住房消费支出达到职工家庭收入的合理比重，保证国家，单位职工的合理负担；调整房地产市场结构，解决有效需求不足的问题，达到住宅市场供求平衡和优化结构。

介绍住房公积金贷款
住房公积金贷款的全称是个人住房担保委托贷款。它是指住房资金管理中心，运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低，另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。
公积金贷款期限在1―5年的利率是3.6％，6－30年的利率是4.05％；商业性贷款在1－5年的利率是4.77％，6－30年的利率是5.04％。
普通职工65周岁之前，副部级干部75周岁之前都可以申请住房公积金贷款。
在职职工申请住房公积金贷款的两个条件：第一要求建立公积金在一年以上，第二是要求在申请贷款之前连续6个月缴存公积金。
贷款额度：以房改房成本价购买公有住房，单笔贷款额度不超过30万元，同时不超过房价款的90％；购买商品房和经济适用住房，单笔贷款额度最高不超过30万元，同时不超过房价款的80％；购买二手住房申请住房公积金贷款，单笔贷款最高限额不超过30万元，同时不超过房屋评估价的80％。
住房公积金贷款的还款时间，最长不超过30年。月收入在2000元以下的职工，每月最低还款额应是家庭收入的20％，月收入在2000－5000元的职工，每月的最低还款额应在总收入的25％以上；月收入在5000元以上的职工，每月的还款额应是月收入的30％以上。

住房公积金贷款的利率按照规定是实行一年一定，在贷款期间如遇到利率调整，如果贷款期限只有一年，则这个利率就不做调整。如果贷款的期间是在一年以上，则从下一年的一月一日执行新的利率。
贷款的担保方式：第一种是售改租承诺。主要是指购买单位出售的公有住房，贷款人在贷款期限不能偿还贷款时，由原单位将房屋的产权收回另行安置。如果安置有困难的，改成租住。第二种是房产低押。如果贷款人不能偿还贷款时，银行就要通过法律程序行使它的低押权，将房屋进行处置，处理所得用来偿还贷款。第三种担保方式叫权利质押。它是以在建设银行的定期存单和建设银行承销的国债作为质押，如果在贷款期间个人不能还款了，银行就把存单或国债兑现来还贷款。
贷款的还款方式，目前有两种。如果您的贷款期限是在一年以内，就实行一次性的还本付息。如果您的贷款期限是在一年以上的，就实行等额本息还款法。即是您每月还款的本息都是相等的。

家财险的投保率仅为15%，与寿险、养老险等形成鲜明的对比。

你为房产上保险了吗？
文 本刊记者 王颖

“你为自己的房产上保险了吗？”如果被问到这个问题，可能很多人会不耐烦地说，“上了”，另外还补充一句，“不上保险银行能给你提供房贷吗”。

是的，大部分消费者头脑中与房产有关的保险，也许就是这种被强制购买的还贷保证保险，也可以称为住房抵押贷款综合保险。但是对于它有什么功能，保障了谁的利益，似乎并不在消费者考虑的范围之内。

反正不管你愿意不愿意，这种保险都得买。至于它的投保技巧，可能消费者最耳熟能详的就是：提前还贷别忘了去退这种住房抵押贷款综合保险。

那么当你拿几年甚至几十年的积蓄购置房产时，有没有想过住房抵押贷款综合险有什么功能，自己的房产可能面临哪些风险，怎样才能全面的规避这些风险呢？

还贷越快 保额越小

从保监会的数据我们可以看到，目前消费者给房产上保险的意识严重缺乏，家财险的投保率仅为15%。这与寿险、养老险等形成鲜明的对比。

一方面是消费者对房产的保障不足，另一方面却是房地产愈来愈热，同时消费者最为熟悉的住房抵押贷款综合保险，在收取保费的方式、保额的大小等方面都不尽合理。

华泰财产保险公司的常务副总经理张嘉麟解释，住房抵押贷款综合险首先保障的是银行的利益，并且它的保额是根据贷款金额的大小，并不是通常意义上投保的金额越高、保额也越高。这就意味着，你还贷的速度越快，你的保额越小。

听起来似乎有些不可思议，但我们从住房抵押贷款综合险的具体功能中，可以看出它只是一款保证消费者有能力支付贷款的保险，大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的形式。

也就是说，住房抵押贷款综合险有两个功能。一是财产损失保险，当抵押的房产出现规定范围内的财产损失，例如火灾、暴风雨、坍塌等，保险公司将承担该损失；另一项是还贷保证责任险，当购房人因人身意外或失业，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。

需要注意的是，在住房抵押贷款综合险中，贷款银行为保险的第一受益人，抵押期间保险单由贷款银行保管，在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。

所以，当消费者提前还贷时，如果不去部分退保，相应的保额照样会随着贷款额的减小而减少。

哪种家财险适合你

“一个房产一般包括建筑物本身、室内装修、家具家电等”，张嘉麟介绍说，房屋保险保障的是房屋的建筑结构，家庭财产保险保障的是房屋内部。从品种上说，家财险既有保障型的，也有投资型的；既有一年期的，也有长效的；既有基本险，也有综合险。

消费者应该如何选择适合自己的家财险呢？张嘉麟认为，综合型的家财险既包括了针对家庭财产损失，又有针对管道煤气爆破等特殊风险、人身意外险等，一般100多元的保费可以获得十五六万的保障，省时又省力。

从时效上看，消费者有时为了图方便，更倾向于买长效的家财险。“其实分期买保险更好”，张嘉麟说，这样当你新装修、添置了电器家具时，可以变动保险额度。

如果将保障型和投资型的家财险进行对比，二者最大的区别在于保障型的家财险所有的保费都是用来付担风险的，所以它的保费低、保障广，几十元就能保障十几万的家庭财产，当然它是消费型的。

而投资型的家财险大部分的保费都用来投资，只有大概1%—5%是进行风险性的保障，所以保费一般较高。它以每年百分之二点几的收益率，换来的是一份一万元的投资型家财险可能只能保障一万元的家庭财产。

四五年前，曾经热卖一时的投资型家财险，就由于消费者一味追求高收益，而被叫停。不过，现今新型的投资型家财险不仅保险范围扩大，而且其利率与银行联动，满足了一部分消费者既需要保障、又需要进行无风险投资的要求。

住房公积金省钱又灵活

如何减少购房利息成本？
文 颖一

房价依然稳步上升，房贷在半年内两次加息，投资性购房也许能得到一定程度的抑制，以自住为目的普通购房者如何最大限度的减少利息成本？

住房公积金贷款也许应该成为你的首选。

住房公积金贷款经过两次加息后，5年以上贷款利率为4.41%，而商业贷款在去年第一次加息前为5.04%。

也许你会说住房公积金贷款的额度不够，但实际上有很多消费者并没有充分利用住房公积金的低利率。有数据显示，2004年上海市平均每户家庭使用了将近8.7万的公积金贷款，仍然有一定利用空间。

同时，北京、上海等地都已经纷纷调高了住房公积金的最高额度。北京市住房公积金管理中心已于去年起，将住房公积金贷款的最高额由30万调整为40万元，并且规定对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级和AA级的借款申请人，最高贷款额度可以在40万元的基础上分别上浮30%和15%。

上海虽然在调整后，最高住房公积金贷款仍为20万元，但据媒体报道，上海有关部门正在研究扩大其适用范围。

除了利率低这个诱人之处外，从今年1月1日起，北京市住房公积金贷款开始实行自由还款制。借款人在不低于最低还款额度的前提下，可根据自身情况自由确定相应的还款数额。另外，还可任意调整月还款额，这意味着借款人可在任意时间提前还贷，大大提高了住房公积金贷款的灵活性。

不过，需要提醒消费者的是，在你准备用公积金进行贷款时，要先查看一下自己的公积金账户的余额为多少，计算一下最高可贷款额度。

最高可贷款额度的计算方法为，借款人家庭月收入(月收入=职工个人住房公积金月缴存额/职工住房公积金缴存比例)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。

不必走住房贷款一条路

文 宗学哲

这次利率调整后，住房贷款和普通贷款的利率差距缩小，房贷的利率优势已经削弱。另外，办理住房贷款还要缴纳评估、保险等各种费用，贷款的实际负担要高于普通质押贷款。

在这种情况下，购房者不必走房贷一条路，可以利用家里的其他信贷资源办理质押、抵押贷款，将这些贷款“挪用”于购房，盘活信贷资源，然后将贷款用于购房，既比办理住房贷款省事，又可以节省一笔可观的费用。

国债质押贷款

按照中国人民银行和财政部颁布的《凭证式国债质押贷款办法》，国债均可在商业银行指定网点办理国债质押贷款。

国债质押贷款的起点为5000元，每笔贷款不超过质押国债面额的90％；贷款期限最长一般不超过凭证式国债的到期日，若用不同期限的多张凭证式国债做质押，以距离到期日最近者确定贷款期限。

保单质押贷款

保单质押贷款是以银行认可的人寿保险保单作为质押，从银行获得个人贷款的一项新业务。借款人如果持有寿险保单，并且有稳定的收入和有按期偿还贷款本息的能力，便可办理此项贷款。

同时，由于近年来，出于急需用钱等原因而要求退保的客户不断增多，保险公司也有针对性地推出了保单质押贷款业务。此种贷款的期限一般低于银行保单质押贷款，贷款金额不超过保险单当时现金价值的80%。

信用担保贷款

有一个良好的工作，稳定的收入，这也是绝好的信贷资源。

当前银行对收入较高的白领情有独钟，律师、医生、公务员、事业单位员工以及金融行业人员均被列为信用贷款的优待对象，这些行业的从业人员只需找一至两个同事担保就可以在工行、建行等金融机构获得10万左右的信用贷款。而且这种贷款不用办理抵押、评估等手续，在找好担保人的情况下，当天即可取得贷款。

（作者系中国工商银行淄博市分行）

利用房产周转资金
文 古风

买处房产投资、以房养房，一度成为最热门、安全性又较强的投资方式。但如果将手中的现金都固化在房产上，再加上连续加息，投资成本提高，偏在这时你又急用钱，应该怎么利用房产周转资金呢？

去典当行抵押是很方便的一招，只要有房产证，一切手续能在最短的时间内办成，只是各种综合费用有些高。不过，从4月1日起，随着由商务部和公安部联合颁布的《典当管理办法》正式实施之后，典当物品的综合费用和利息将集体下调。

典当综合费用一般包括，典当当金利息和典当综合费率两部分。根据新《办法》的规定，典当当金利率，按中国人民银行公布的银行机构6个月期法定贷款利率及典当期限折算后执行，取消原来可按银行同档次法定贷款利率的浮动范围执行。

同时，新《办法》降低了综合费率上限，如房地产抵押典当的月综合费率从原来的不得超过当金的3%下降为不得超过当金的2.7%。

两项费用同时下降，如果你将住房在典当行抵押,获得10万元当金,当期为一个月,所付的费用将少出10%左右。

假设你所用资金的时间较长，有意将房产售出，也可以考虑二手房进行分契买卖。

比如说你有一套房产，单位面积较大，可以将大单位分割成两个小单位。两个都出售，或者一个出售，一个继续出租。这样一方面最大限度的提高了资金利用率，另一方面由于这两个单位面积相对较小，可能更有利于你出售和出租。

当然，并不是任何房产都可以分契买卖的，它必须符合充分的前提条件。假如业主在买一手楼时是两套单位打通的，而只出了一套房子的房产证，就可以再分为两套单位，重新实勘，向发展商拿回门牌证明，再到房管局办分契手续。

值得注意的是，分契买卖在交易前必须进行测量手续。

甲骨文公司创始人的经营核心

发现特立独行的点子
文 古风

他总是那样特立独行：当人们推崇某一事物时，人们总能听到他激烈的批判；他会一个星期至少工作80个小时，他也酷爱游艇，甚至在一次比赛中差点丧命。不止这些，私人飞机、豪宅、香车美女也是他的至爱，在这些方面他花费了大量的时间。

这就是甲骨文公司的创始人拉里?埃里森的风格：盛气凌人且富攻击性。但是无论你怎么不喜欢他，却不得不承认一个事实：甲骨文公司从1986年首次公开上市以来，年收入已经从2000多万美元攀升到2001年的110亿美元，每年的营业毛利至少增长35%。

这些优秀的业绩也许正是他不愿附和别人的性格有关，埃里森经营哲学的核心是，你如果做一件与别人相同的事情，就不可能致富。

1977年，当他说打算建造第一个商业关系数据库时，人们都说他头脑发热；1995年，当人们都认为PC需要变得更容易使用和价格更便宜时，他说PC在这一点上是一种荒谬的工具，其实它需要不断的增加复杂性，建一种完全整合的应用软件系统。

跟几年前一样，人们同样说他头脑发热。但埃里森说，当人们说他头脑发热时，他总是感觉良好，因为这表明自己正在试图做一些创新的事情，并且与众不同。

当然，埃里森也不是一味的与大众对着干，他知道一项真正能引起一些变革的创新并不是那么容易获得的，没有多少人能够每隔三四年就有一个好的想法。

早在10年前，埃里森就有一个大胆的想法，即互联网的兴起应该有一种更为高级的计算机出现。当你需要上网时，不需要一种和个人PC一样复杂的装置，只需要一个多媒体的互联网终端，再插上电源就行，这也就是他所说的“网络计算机”。

埃里森一旦自己确定了正确方向，他就会选择战斗。如今，甲骨文依然在为这种具有颠覆性的研究战斗着。也许它真能成功呢。

只买旅游责任险，没买旅行保险的游客将得不到赔偿。

旅游保险要注意什么？
文 颖一

刚过去的东南亚海啸也许还让许多人心有余悸，但也许这无法抵挡人们出国旅游的热情。但是，今年出去旅游前，你是否比以前关注旅游保险了？更关注出门在外的安全和方便性了？

1元钱保费保什么

这些年来，虽说消费者的保险意识在逐步加强，但是像旅游意外险这样保费低的险种，保险公司既不会费时费力地大力推广，游客也不会非常重视。

尤其因为旅行社在宣传时，会告诉游客已经购买了旅游责任险，游客就会以为自己的安全问题也就得到了保障。

其实，旅行社责任险属于责任保险范畴，而游客自身购买的旅行保险属于个人意外伤害保险，两者的承保对象和责任范围完全不同。

也就是说，如果旅行社对游客的损失不负有责任，没有另买旅行保险的游客将得不到赔偿。

目前针对游客的旅游保险一般分为四种类型。像旅客意外伤害险是大家比较熟悉的，它主要为游客在乘坐交通工具出行时提供风险防范服务。

住宿游客人身保险每份1元，保险期限15天，期满后可以续保，每位游客可以购买多份。这类保险提供的保障不仅包括住宿其间的人身安全，还涉及随身携带品等。

对于参加探险游和惊险游的游客，最好应购买旅游人身意外伤害保险，这类保险每份保险费为1元，保险金额最高可达1万元，每位游客最多可买10份保险。

还有一种就是旅游救助保险，游客无论在国内外任何地方遭遇险情，都可拨打电话获得无偿的救助。目前市场上标榜全球紧急援助的境外旅行保险很多,但具体的援助内容以及计算费率的方法,各保险公司都有所差异。

除此以外，消费者在旅行期间因任何理由中断或取消旅行时，旅行保险还可以负责对旅行社违约金的赔偿。

怎样交纳费用最方便

随着国内出境游人数的增加，各种为出国旅游提供方便的金融新产品、服务也不断推出，但是却因为消费者长期形成的习惯，出现了叫好不叫座的情况。

比如今年以来，上海等地针对赴日本、澳洲等地需要交纳5-10万元的保证金，推出“零保证金”的服务。即旅行社和典当行签订协议后，游客向典当行抵押房产、车辆等资产，可以直接获得典当行的“担保”，而不需要像以前做现金的流动。

并且，融资手续费比一般的实物典当低30%，由原来的每天0.1%降至0.07%。例如一个担保金额10万元的10日游程，费用为700元。
此项服务在推出几个月后却市场反映平淡，客户表示一方面觉得典当行的网点少，另一方面有些客户还是嫌手费续高，往往宁愿向亲戚借钱。

其实看中这块市场的还有银行，目前有些银行正在酝酿对出境游客提供“信用担保”，信用良好、且在银行存有一定存款的客户，都可以由银行出具资金证明，以提供“信用证”。如果该方案能够推出，手续费用将比典当要低得多。

如果说“零保证金”的业务有手续费偏高的弱点，因此吸引力不是很强，但是旅行支票这种使用方便、费用低廉的方式正式推出一年多来，同样使用者寥寥。

一来是因为有各大银行推出的双币贷记卡与之竞争，因为很多人认为贷记卡用起来更为方便。其实，与双币卡相比，旅行支票仍然有不少优势。

贷记卡最大的优势在于消费时不需支付额外费用，如果你要支取现金，旅行支票就要更胜一筹了。此外，贷记卡取现时要支付4%左右的手续费，而旅行支票在兑现时，仅需支付0.75%左右的手续费。即使丢了也不用担心，只要凭护照和购买合约去指定机构办理挂失手续，即可得到新的旅行支票。

理财之道

无论选择哪种投资策略，最好坚持定期甚至定额投资。
如何筹划高昂的教育费？
文 戴璐

为子女圆教育的梦，需要一个怎样的理财计划？

老胡是一家大型国企的部门经理，儿子上小学三年级，课余时间要参加书法、绘画、武术、游泳甚至小提琴等名目繁多的辅导班。

在老胡的收入支出表里，他和妻子两人每月工资加起来近3万元，孩子一个学期5万多的教育费用还可以应付。但是老胡想送孩子出国读高中，几十万的留学费，就是一笔不小的负担。

老胡作出了选择，他决心到股市冒一把险，但是三年下来，屡战屡败，不知不觉间已亏了快6万元。这让他懊悔不迭，妻子也埋怨不断。

理财专家认为，教育理财既要争取获得可观的收益，也要相对谨慎，避免遭受大的损失，以防用钱时捉襟见肘。

一种考虑是投资基金组合。由于基金产品本身是投资组合，而投资者再将资金分散在各个基金上，利于控制来自基金产品和基金公司方面的风险。

现在，已有一些基金公司开始建议投资者在其基金产品间进行投资组合。华夏基金市场部的朱开颖认为，以教育理财为目标的投资者，需要考虑清楚，未来需要多少教育支出，准备通过投资筹划多大比例，由此确定出要求的投资回报率。另外，投资者还需分析自己的资产、负债、收入、支出情况，搞清楚当前和未来期间有多少钱可用于投资以及可承受的风险。

据朱开颖提供的资料，目前平衡型基金收益率，平均为6.60％，成长型基金平均为6.67％，货币型基金平均为2.62％。*在这些基金中，股票基金的收益和风险较高，平衡型及债券型基金次之，货币型基金最稳健，可以保本，但收益较低。

所以，投资者需要根据教育理财的目标和自身条件限制，配置投资组合。另外，同类基金产品在各家基金公司间的收益率和风险也有差异，在对各个基金公司的产品进行选择的时候，要关注基金公司的投资风格，以在收益和风险间合理平衡。

在基金之外，另一种选择是银行的理财产品。相比于基金而言，许多人民币或外币理财产品更接近于保本投资，风险和投资起点都较低，当然收益也不算高。

以招商银行为例，目前“外汇通”理财系列的收益情况，以4号产品（双向收益型）最好，实际收益率达到6%，3个月付息一次。当然，外币理财产品要求客户认购时有足够的外汇或者有能力换汇。另外，如果银行有提前终止权，好的回报可能被提前终结。

在购买外币理财产品时，投资者还应该考虑到汇率的风险，因而双币理财产品应运而生，这类产品到期时以人民币返还本金，以美元返还收益，可以避免因人民币升值带来的美元本金风险，有套期保值的功效。

理财专家提示，无论选择哪种投资策略，最好坚持定期甚至定额投资，一面可做到未雨绸缪，积少成多，另一面也可控制再投资风险。