电脑怎么进入dos模式:什么是土地增值收益

集体土地被国家征用后，由于土地用途的改变(如变为商业、住宅、工业用途的土地)和土地使用方式的改变(如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产)，土地价格往往会成倍增长。
按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定，而其中的土地增值收益即是土地权益价。其计算公式为：
土地价格＝征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套税费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
土地增值收益==(征地补偿费＋土地开发费＋城市建设大配套费＋税费＋投资利息＋＋投资利润)×土地增值率
土地增值率的大小往往遵循以下规则：
(1)用途不同，土地增值率不同
一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业
(2)级别不同，土地增值率不同
一般地，从高到低排序为：一级——四级
土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、转让和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定级别的土地增值率，然后根据一定的递减(递增)幅度来确定其他级别的土地增值率。

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。土地增值收益率一般为10—30％。
土地增值的计算方法：
土地增值收益＝(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润) ×土地增值收益率
注：在实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布的出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年限修正，公式为：
待估宗地价格＝(土地取得费及税费十土地开发费+利息+利润) ×[1-l／(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]+出让金×[1-l／(1+土地还原率)待估宗地剩余使用年限]/ [1-l／(1+土地还原率)法定最高使用年限]
由于土地取得费、税费、开发费、利息、利润一般结合土地面积表述，在出让金以楼面地价表示的地区(如广州)运用以上公式时，应特别注意将楼面地价转换为地面地价。