完全摧花手册之小女孩:有天有地的三、四层混合结构的二手楼房的交易价如何估算？

房地产市场越成熟，交易越频繁，参照点就越多，二手房价格自我评估也就越准确。专家建议售房人到目标物业附近的交易中心或房屋置换公司寻找与其房型、面积、层次、朝向、房龄等相仿的房屋，建立价格对照。参照物可以选3-4个物业甚至更多，因为越多越接近实值。

　　售房人可将对照物业与自己要出售的标的物业条件进行修正。比如说，多层房以三、四层为基准，顶层修正系数为85%～90%，底层修正系数为90%左右；朝向最好是朝南，以下依次为东向、西向、北向，北向的修正系数可达90%。其他如房屋类型———高层、小高层、多层等；房屋结构———砖木、框架、钢筋混凝土等，还有地域因素、交通状况等也要作适当修正。

　　对于内部装修过的物业，可视其装修年限、质地进行协商，确定一个补偿价。一般来说，装修的价值不包括在房价内，因为装修不具备保值性、增值性。

　　综合目标物业的区域因素、个别因素和市场供求状况，初步确定可接受的价格浮动范围，以此作为二手房买卖的“心理价位”。

　　房屋折旧房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。另外旧房的房型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)为-10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层-3%，7层-5%，3层和4层＋3%，若是楼顶则-5%；房间如无朝南门窗-5%。

　　环境因素在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，周边有良好教育设施配置的加15%。

　　专业评估如果房屋出售人请专业房地产评估机构为物业估价，其程序一般包括以下9个步骤：

　　1、接受估价委托；2、明确估价基本事项；3、拟定估价作业方案；4、搜集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价方法进行计算；7、确定估价结果；8、撰写估价报告；9、估价资料归档。

　　如果您想选择房地产评估机构，除了要查验其经营资格外，还应要求评估事务所出示等级资质证书，根据等级可以对该事务所的业务水平有个大概了解。