实际目的地 英文:请问什么是现金流分析法，应该怎样利用它分析个人财务？

试析“贴现现金流模式分析法”在房地产投资决策中的运用 李崇坚 在房地产决策中运用的财务分析方法很多，分静态分析法和动态分析法两类。静态分析法如回收期法、平均投资报酬率法等，优点是计算简便，易于理解；缺点是没有考虑货币的时间价值，得出的结论有一定的片面性。动态分析法即贴现现金流模式分析法，如净现值法、现值指数法、内部收益率法等，缺点是计算复杂，优点是不仅考虑了开发项目的整个投资过程，而且考虑了货币的时间价值，因而能更深入全面地分析开发项目在财务上是否可行。下面以笔者在房地产行业工作的经验和体会，运用“贴现现金流模式分析法”对房地产开发项目进行分析。 一、项目基本情况 1、假设有一个楼盘，销售收入为35448．08万元，半年后预售出30％；一年后预售出50％；一年半后又预售出10％；二年后竣工时预售出10％。按预售比例乘以分期付款比例，可分别算出四个时点的回收比例和现金流入量（见表一）。表一：资金流入分析 2、工程总支出为26446．72万元，将工程款项的支出从零期开工到二年后竣工这段时间划分为五个现金支出点，计算现金流出量（见表二）。表二、现金流出分析 由于地、建筑成本、其他费用在动态方式中已考虑时间因素，实际上均已含利息，故在成本构成中不再单独计算利息。 3、i＝15．56％为年资金利率，按复利计算化成半年利率为i＝ 1＋15．56％－1＝7．5％。 根据上述条件，计算贴现现金流量表如下： 单位：万元 二、投资效益预测 根据上表可分别计算如下指标： 1、净现值 总收入现值＝∑现金流入量×现值系数（现值系数看上表） ＝10634．42×0．7488＋10634．42×0．8049＋10988．91×0．8653＋3190．33×0．9302 ≈28999．05（万元） 总支出现值＝∑现金流出量×现值系数（现值系数看上表） ＝5493．97×0．7488＋5787．56×0．8049＋6633．35×0．8653＋6445．9×0．9302＋2085．94 ≈22594．05（万元） 净现值＝总收入现值－总支出现值 ＝28999．05－22594．05 ＝6405（万元） 2、现值指数＝总收入现值／总支出现值≈28999．05／22594．05＝1．28 3、内部收益率（取零期为基准期） 当贴现率i＝50％时，分4、3、2、1四个期数分别查出现值系数为0．1975、0．2963、0．4444、0．6667。 净现值（1）＝净现金流量×现值系数 ＝5140．45×0．1975＋4846．86× 0．2963＋4355．56×0．4444－3255．57×0．6667－2085．94 ≈130．55（万元） 当i＝55％时，分4、3、2、1四个期数分别查出现值系数为0．1732、0．2685、0．4162、0．6451。 净现值（2）＝5140．45×0．1732＋4846．86×0．2685＋4355．56×0．4162－3255．57×0．6451－2085．94 ≈－181．62（万元） 所以，以半年期为计息期的内部收益率是 IRR’＝50％＋130．55／（130．55＋181．62）×（55％－50％）＝52％ 年内部收益率IRR＝〔（1＋52％ －1〕×100％＝131％ 三、投资效益分析 1、评审标准 以上计算的三个指标的含义分别为：“净现值”是一个绿色数指标，只能反映某个单独的投资方案的成本与效益的关系，净现值大于零，则方案可行。“现值指数”是个相对数指标涌反映出每1元投资成本带来的收益数额，最适合用于比较不同方案的获利能力，现值指数大于1，表示方案可取。然而这两个指标均有一个共同的缺陷，就是不能揭示该投资方案实际能达到的投资报酬率是多少，因而需要使用另一个指标“内部收益率”来弥补这一缺陷。“内部收益率”是一种能使投资方案的净现值等于零的报酬率。它能正确反映投资方案的投资回报有多高。若内部收益率大于资本成本，则方案可行，否则就不可行。 2、指标分析 上述计算结果表明，净现值为6405万元，现值指数为1．28，说明该项目不仅可行（净现值大于0，现值指数大1），而且经济效益较高。年内部收益率为131％，反映出该项目的投资回报高，效益好。 在实际评价项目时，还可以再计算另外一些指标，以便更全面地了解项目的情况，并作出正确的判断。如根据上述条件，可计算出动态回收期及成本利用率。 动态回收期T＝1＋1345．41／（1345．41＋2555．82）×（1．5－1）≈1．1742（年） 成本利润率P＝（28999．05－22594．05）／22594．05×100％≈28．35％这两个指标说明该项目回收期较短，获利能力较强。 结论：该项目开发是可行的，且投资回报偏高，项目本身具有较大的抗风险潜力。 3、指标的运用 正确运用上述指标是作好决策的前提。“净现值”、“现值指数”、“内部收益率”这三项指标在投资分析中运用得较普遍，发挥了应有的作用。特别是“内部收益率”，能真实地反映项目的投资报酬，是目前世界银行对投资项目评价时经常使用的方法。而“动态回收期”、“成本利用率”等指标可作为辅助指标加以运用，互相取长补短，全面反映项目的真实状况。在这里需要说明的是，上述例子中，内部收益率很高而成本利润率却不高，应如何理解这种现象？内部收益率反映的是净投入所带来的收益；而成本利润率反映的是投入的成本能带来多少利润。成本包括所有的支出数，没有扣减回收的资金；而净投入是所有收入减去支出后的余额。两个指标基数不一样，导致内部收益率高于成本利润率。前者更能反映资金运用的效果，因而被普遍采用，后者却没有这一功能，不能正确反映项目的投资效果，所以只能作为参考性指标来使用。 四、运用“贴现现金流模式分析法”应注意的问题 1、时点的选择。时点的选择很重要，会直接影响现金流量的分布。时点太密则增加计算量，且没有这个必要；时点过疏，又影响计算的准确性。所以，要恰当地选择时点数，应结合投资期与回收期的长短来考虑，如果两者相对较长，则时点数适当选疏一点，如果较短，则宜选密一点。 2、利息的计算与贷款的偿还。上述例子中，利息没有专门单独反映。这是因为采用了动态分析法，考虑了货币的时间价值，因此，在成本中实际已包含了利息，不必再单独计算利息。如果采用静态分析法，则需单独计算利息。贷款的偿还在本例中没有考虑进去，这在一定程度上加大了现金流入量，计算出来的效益有可能偏高。所以，在计算效益时，应充分考虑贷款的偿还问题，否则将影响计算的准确度。 3、投资期与回收期的确定。这是很重要的一环，也是基础。因为时点的选择、利息的计算、贷款的偿还，均与其息息相关。投资期应根据技术、资金、市场等因素来决定；回收期则根据市场、销售、资金回笼等因素来确定。两者定下来以后，其他方面的计算方可展开。 4、敏感性分析。任何一种计算结果都是在一定条件下获得的，当这些条件发生变化时，就要对以前的结果进行修正。通过敏感性分析，使决策当局对影响较大的因素加以注意，作到心中有数，预先防范，减少失误。如回收期发生变化，进而影响现金净流量，使净现值产生变化。而回收期在多大的幅度内变化，才不至于影响原方案的可行性？如果超出此幅度，方案便成为不可行。又如现金净流量的变动，将对内部收益率或回收期产生影响，这种变动在什么范围内可以接受，在什么范围内不可取，决策当局要预先知道，以便及时调整投资经营策略。 总之，在房地产投资决策中，除了要灵活运用“贴现现金流模式分析法”外，还要充分分析相关因素的影响，采取预防措施，解决可能出现的问题，使投资方案能达到预期的目标。