放松与放下:买 二手房 需要什么 手续？要注意什么？可以贷款吗？

购买二手房申请人应向公积金管理中心提交如下材料：
借款人身份证复印件4份；
户口簿复印件1份；
贷款申请表；
房屋买卖契约1份；
评估报告2份；
已过户的房屋所有权证及所有权证复印件2份；
完税发票复印件1份；
并交纳相关费用（担保费，抵押登记费，代办手续费等费用）后签订贷款合同。
办理流程：
申请人持已公证的二手房买卖契约到住房公积金管理中心（以下简称中心）领取贷款申请表；
申请人持本人及辅助借款人身份证，户口簿，填写好的贷款申请表，房屋买卖契约，已过户的房屋所有权证，评估报告等材料到中心审核贷款额度并计算应交的各项费用；
提交资料；
申请人在指定日期到中心代办银行窗口划款，并领取回执。

　　首先是收集二手房出售信息，然后与中介人员或房主预约看房，在找到满意的房子达成购买意向后，就要准备签订合同，然后是相关手续办理、支付房款，最后是房子交验。

　　对二手房交易来说，最重要的是过户办证。根据正规流程，办证要走以下程序：资料准备、产权转移登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》、土地使用权转移登记申请(各区土地分局)、领取购房人《国有土地使用权证》。

　　办证过户时，买方需提交以下资料：购房人身份证复印件，如购房人非本市户口的，需提交户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》。卖方需提交以下资料：卖方的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件，二手房交易评估报告，卖方及共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。

　　二手房交易需缴纳的相关税费有——

　　契税：交易价或评估价(取高值)的1%；

　　综合服务费：5元/平方米(房屋建筑面积)；

　　印花税：交易价或评估价(取高值)的0。05%；

　　产权登记费：85元/套； 土地登记费：35元/套；

　　交易评估费：评估价的0. 3%；

　　土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。

　　贷款买二手房的流程

　　购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基
　　本条件是借款人男性年龄不得超过65岁，女性年龄不得超过60岁。非
　　本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。
　　公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50％，最长期限为十年，
　　具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。组合贷
　　款的额度为房屋评估价的70％，公积金贷款不足的部分可进行商业性
　　贷款，最长年限为15年。纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70％，
　　最长期限为15年。公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家
　　庭总收入的50％。值得注意的是，二手房贷款的金额是以抵押担保为
　　目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。
　　申请公积金贷款及组合贷款的流程一般是：公积金查询?房屋评
　　估?签借款合同、抵押合同?银行审核及公证?买保险?交易中心受
　　理登记?产权、他项权证送银行?放款。
　　申请商业贷款的流程一般是：房屋评估?签借款合同、抵押合同
　　银行审核、公证?买保险?交易中心受理登记?产权、他项权证送银
　　行放款。
　　正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5 —
　　3个月。由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手，为此，有
　　些担保公司与金融单位达成协议，凡是二手房贷款的业务在前期手续
　　规范操作的前提下，金融单位只需凭交易中心的受件凭证，而不必等
　　他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提前
　　1—2个月取得房款。

从现在二手房市场操作来讲确实存在一些不规范的地方，从规避风险角度来讲首先应该选择有品牌，操作比较正规的中介公司。另外建议大家在买二手房过程当中双方见面，现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为或者以某种形式，现在相对来说二手房是比较抢手的，有些热点地区甚至高达一比八，一比十，这个时候也有业主急于出售，有些公司就利用这个心里，用现金形式的押房，给了业主部分还款以后，根据业主原来签订的出售的全权代理这样一个协议，然后去公正。很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司，对房屋的具体状况不来宾，也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子32万拿来，可能38万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失，有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为，但是很多购房人不知道。
另一方面要看到明确的费用清单，二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金问题，手续费，有时候中介公司不给提供清单，只是这个房子拿到手一共多少钱，这个房子是怎么发生，有多少是房款，有多少是契税，印花税购房人是不知道的，这可能蒙受很大的经济损失。另一方面包括原有物业，在实际看房的时候要了解原有物业的情况，以前的费用是否都结清，包括水电、煤、暖气，房产本身产权是否干净，有没有抵押或者问题，一个方面选择正确的中介公司，另外争取买卖双方尽量见面，另外实际看房了解这个房子的历史状况。二手房的价格，北京市建委每半年会公布北京市公房再上市的指导价，大家可以在相关的网站查阅到，北京市房屋管理局可以查到现在可以查到去年各个区域的二手房的价格，这样可以了解一些这方面的动态。二手房和一手房最大的区别在于产品的差异性非常大，选择一手房项目的时候，一般来讲可能就是几个户型，而且定价是开发商主导价格，所谓打一个折幅度是很有限，但是二手房交易标的物的离散性非常大，差异非常大，有80年代的房子，有90年代的房子一定要考察房屋的具体状况。在市场交易来讲面对的不是开发商面对的原来小业主，价格是可以通过对价交易和商量的过程。