神医保镖txt:房地产信托投资基金的定义

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

　　房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

筹集的资金用于指定的房地产项目，这种基金一般无风险，但期限一般3-5年，利率较高．是比较理想的投资品种

这种是因为国家在2011年7月叫停了房地产类信托项目，所以房地产商很缺钱，固定收益型的信托贷款项目发行不了。
这时房地产商和信托公司想出一个办法来规避国家的规定：成立一个基金项目公司进行募资，这种就不属于贷款信托了，而是一个基金项目。通过募资，入股房地产商的开发项目，用股权和债权相结合的方式进行运作。
一般这种项目也会给出固定的收益，但因为不是正规的信托产品，所以各种运作成本比较高，给到投资者手里的收益也很高，大概13%-15%，当然这里头也因为地产商太缺钱，急着用钱，所以给出的收益才这么高。
然而，风险不容忽视，现在房地产商是借新债还旧债，就行民间借贷的一样，而且一个项目收益给到15%，那他的成本至少20%；地产调控力度不减，房价持续下降，几年后房地产能否达到这么高的来兑现投资者，是个未知数。

从国际范围看，房地产信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的房地产信托基金在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。房地产信托基金既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
当前房地产信托基金发展迅猛，房地产信托基金具有其他投资产品所不具有的独特优势。第一，房地产信托基金的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能；第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求；第三，房地产信托基金按规定必须将90％的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入；第四，在美国房地产信托基金的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁，在税收上按转手证券计算，即绝大部分的利润直接分配给投资者，公司不被征收资本利得税；第五，一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资；第六，由于房地产信托基金股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，具有相当高的流动性；第七，上市交易的房地产信托基金较房地产业直接投资，信息不对称程度低，经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督。 从本质上看，房地产信托基金属于资产证券化的一种方式。房地产信托基金典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的房地产信托基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，房地产信托基金一般只适用于商业地产。 另外，从房地产信托基金的国际发展经验看，几乎所有房地产信托基金的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的房地产信托基金存在。因此，房地产信托基金并不同于一般意义上的房地产项目融资。
中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

投资于地产类的信托基金项目